Станбениот квадрат во Скопје на крајот од август 2026. година се нуди по просечна цена од над 2.150 евра, додека во Македонија истовремено постои бројка што на прв поглед изгледа речиси неверојатно – 307.187 станови на Пописот од 2021 година биле регистрирани како ненаселени. Во меѓувреме, изградбата не запира: од 2020. до крајот на 2025. година се завршени уште 36.281 стан.
Трите бројки заедно создаваат привлечен парадокс: ако станови има толку многу, ако се градат нови и ако стотици илјади се ненаселени, зошто квадратот не поевтинува? Одговорот е посложен од едноставната равенка понуда-побарувачка. Македонскиот станбен пазар покажува дека бројот на станови и бројот на станови што реално учествуваат на пазарот во местата каде што луѓето сакаат да живеат не се иста работа.
Скопскиот квадрат веќе е над 2.150 евра
Според податоците на платформата ЦенаКвадрат, која ги следи активните огласи на поголемите домашни огласници, просечната барана цена во Скопје денеска достигнува околу 2.155 евра за квадратен метар. Тоа е просек на огласени, а не на конечно договорени продажни цени – разлика што е важна кога се зборува за реалната состојба на пазарот.
Сепак, за човекот што во овој момент бара дом, огласната цена е првата реалност со која се соочува. Стан од 60 квадратни метри според овој просек веќе се нуди за околу 129.000 евра. Во текот на 2025. година просекот бил околу 1.670 евра за квадрат. Ако се споредат тие две нивоа, разликата кај истиот стан од 60 квадрати е речиси 29.000 евра.
И Скопје не е еден пазар. Центар, Карпош и Аеродром остануваат меѓу најскапите делови на градот, додека во последно време Охрид сè посериозно му се приближува на главниот град по цените на најатрактивните недвижности.
Што всушност значат 307.187 „празни“ станови?
Тука е потребна најважната ограда во целата приказна. Бројката од 307.187 не претставува тековна евиденција на станови што денес стојат празни и чекаат купувач. Тоа е податок од Пописот на населението, домаќинствата и становите од 2021 година.
Според Државниот завод за статистика, во Македонија тогаш биле евидентирани вкупно 839.174 станови. Од нив 531.987, или 63,4%, биле населени, а 307.187, односно 36,6% ненаселени.
Уште поважен е географскиот распоред. Во Град Скопје биле евидентирани 213.850 станови, од кои 154.550 населени и 59.300 ненаселени. Значи, најголемиот дел од националната бројка од 307.187 ненаселени станови воопшто не се наоѓа на скопскиот пазар, каде што денес се бележи најсилниот ценовен притисок.
А ни сите ненаселени станови во еден град не претставуваат автоматски понуда за продажба. Стан може да биде ненаселен, а сопственикот да нема намера да го продава или изнајмува. Може да биде втор имот, наследство, недвижност што се користи повремено или стан што по локацијата, состојбата и цената не одговара на побарувачката. Затоа статистичката категорија „ненаселен стан“ не треба механички да се претвора во „слободен стан на пазарот“.
Се гради многу, но не секој нов квадрат ја намалува цената
Од друга страна, градежната активност навистина е силна. Податоци од Државниот завод за статистика покажуваат дека од 2020. до 2025. година биле изградени 36.281 стан со вкупна површина од над 3,26 милиони квадратни метри. Само во 2024. година биле завршени 7.917 станови, а во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на уште 754.
Сепак, новоградбата сама по себе не гарантира пад на цените. Пазарната цена не ја определува вкупниот број покриви во државата, туку пресекот меѓу расположливите станови, локацијата, квалитетот, платежната способност и подготвеноста на сопствениците да продаваат. Нов стан во Центар и ненаселена куќа или стан во место со иселување статистички се дел од истиот станбен фонд, но економски не се заменливи производи.
Токму затоа една национална бројка може истовремено да покажува голем вишок на станбен простор, а локалниот пазар во неколку атрактивни градски зони да чувствува недостиг.
Бараната и продажната цена не се иста работа
И кај цените има две различни слики. Огласите покажуваат колку сопствениците очекуваат да добијат. Регистарот на цени и закупнини покажува за колку недвижноста навистина е продадена.
Во вториот квартал од 2026. година во Центар просечната цена на новоградбите изнесувала 117.657 денари за квадратен метар, додека најскапиот евидентиран нов стан бил продаден по 206.640 денари за квадрат. Станот имал 50 квадратни метри и чинел 168.000 евра – односно околу 3.360 евра за квадрат.
Кај постарите станови, просечната цена во Центар изнесувала 119.914 денари за квадрат, во Карпош 111.806, во Аеродром 108.081, а во Кисела Вода 103.878 денари. Во Охрид е забележана и продажба на стан од 66 квадратни метри за 211.200 евра.
Овие податоци покажуваат зошто едноставната реченица „квадратот во Скопје чини 2.150 евра“ бара објаснување. Тоа е корисен показател за расположението на продавачите и правецот на пазарот, но не е универзална цена по која се склучува секој договор.
Пазарот не е само за домување
Постои и уште една димензија. Станот не се купува секогаш исклучиво затоа што некој треба да живее во него. Недвижноста може да биде семејна инвестиција, имот што се остава на децата, извор на иден закуп или начин капиталот да се чува во нешто што сопственикот го смета за посигурно од други облици на вложување.
Колкав дел од сегашната побарувачка произлегува од секоја од овие причини не може прецизно да се утврди од достапните бројки. Но фактот што цените остануваат високи и покрај големиот станбен фонд покажува дека станот на македонскиот пазар одамна не функционира само како простор за живеење.
Народната банка уште во анализите за финансиската стабилност предупредуваше на проблемот со достапноста на становите за домаќинствата со просечен расположлив доход. Со сегашното ценовно ниво, прашањето станува уште поостро: не само колку станови има Македонија, туку кој може да си дозволи да купи стан таму каде што има работа, образование, услуги и економска перспектива.
Вистинскиот парадокс е во распределбата
Затоа 307.187 ненаселени станови и квадрат од над 2.150 евра не мора да бидат контрадикција. Едната бројка го мери станбениот фонд во целата држава во 2021 година. Другата го мери денешното очекување на продавачите на најактивниот урбан пазар.
Меѓу нив стојат локацијата, миграцијата кон поголемите центри, сопственичката структура, инвестициската побарувачка, квалитетот на недвижностите и едно едноставно прашање што статистиката за вкупниот број станови не може сама да го одговори: колку од тие станови навистина се достапни таму каде што луѓето сакаат и можат да живеат?
Македонија, според тоа, можеби нема недостиг од станови во апсолутна смисла. Има нешто посложено – недостиг од достапни станови на бараните места по цена што просечното домаќинство може да ја плати. А токму таа разлика денес го диктира пазарот.
